不動産売却の流れ
不動産の売却は、一般的に、下図のような手順で行われます。
手順1.事前準備
家を売ると決めたら「まずは売却査定！」と気が急いてしまいがちですが、売却査定を受ける前に、下記のような準備を行っておきましょう。
・近隣の相場を調べる
・必要書類を用意する
これらの準備は、売却査定をスムーズかつ正確に進めるために必要なことです。
事前準備1：当該物件及び近隣物件の相場を調べる。
売却査定の前に、近隣相場をチェックしておきましょう。その理由は、現在の相場を理解しないまま査定を受けてしまうと、提示された査定結果が妥当なのかどうか判断できないからです。悪質な業者に騙されないためにも、事前に相場を把握しておくことが必要です。
当社が取り入れている無料でお使いいただけるシステムAIマンション査定やセルフィンを活用すれば、無料で簡単に信頼できる情報を調べられます。売りたい家があるエリアの最新相場を把握して、売却査定のときにその情報と比較し、査定額が妥当かどうか判断できるようにしておきましょう。
事前準備2：必要書類を用意する
売却査定を受ける前に、査定に必要な資料を用意しましょう。
【売却査定に必要な資料】
売却予定不動産
【売買契約書】
【重要事項説明書】
【登記簿謄本（土地・建物)】
【固定資産税・都市計画税・納税通知書】
【間取図・仕様書】建物のみ
これらの書類は、必ずしも「用意しなければ査定が受けられない」というわけではありません。しかし、上記書類を用意することで、査定額算出の精度向上が期待できます。「しっかりと資金計画を立てるために、できるだけ詳しい査定額を算出したい」という方は、前もって用意しておくことをお勧めします。
手順2.売却査定
事前準備が終わったら、実際に売却査定を受けましょう。
不動産の売却査定には、下記２種類があります。
簡易査定（机上査定）
訪問査定（実査定）
簡易査定（机上査定）
簡易査定は、物件のエリアや築年数などの情報をもとに、大まかな査定価格を出す方法です。
机上の情報だけで算出するので、「机上査定」ともいわれます。
当社の「AIマンション査定」の活用や
買ってはいけない物件が分かる不動産の資産価値を自ら判定できる
「Selfin（セルフィン）」を活用すれば不動産会社に査定依頼をしなくとも
簡単な情報を提供するだけで、素早く回答が得られます。
ただし、室内の状態や管理状況、日当たりの確認など実際の物件を見ているわけではないので、
近隣の相場や公示価格などを基にした大まかな査定価格しか得られません。
訪問査定（実査定）
訪問査定は、実際に営業マンが訪問し、物件の現在の状態などを細かく調査して査定価格を出す方法です。データだけではわからない、物件の魅力や周囲の環境などを反映して算出します。
実際の物件を見て査定することから、「実査定」ともいわれます。
訪問対応が必要なので、手間や時間はかかりますが、簡易査定よりも詳しい査定価格が得られます。
簡易査定のみで家を売ることはない
2種類の査定方法のうち、簡易査定のみで家を売ることはありません。
簡易査定を受けたあとは、確実に訪問査定を受けることになります。
早く売りたいと考えている人は、簡易査定を飛ばして訪問査定から始めると良いでしょう。
なお、査定を受けるときは、1社だけでなく複数社から見積もりを取ることをお勧めします。
査定価格はもちろん、「査定額だけでなく根拠を明示してくれるか」「相談に親身に乗ってくれるか」など、担当者の対応もチェックして、一番良い会社を選ぶようにしましょう。
手順3.媒介契約
売却査定が終わったら、実際に売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、サービス内容や契約期間などを法的（宅地建物取引業法第34条の2）に定めるもので、下記3種類に分けられます。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
それぞれの違いを、下表にまとめました。
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表からわかる通り、「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、制限が厳しくなっていきます。どの方法を選べば良いのかは、状況によって異なるため、一概にはいえません。それぞれにメリットとデメリットがあり、販売する物件の条件などによって、選択するべきものが変わってくるからです。
手順4.内覧対応
媒介契約を結んで実際に販売活動を開始すると、「家を見てみたい」という内覧希望者が現れます。これは部屋を賃貸するときと一緒ですね。 物件の内覧する人は、自分の目で見ることで、間取り図や写真などだけではわからない物件の価値を見極めようとしています。 物件の良さをきちんとアピールして好印象を与えることができれば、成約の可能性はグッと上がるのです。 内覧対応で良い印象を持ってもらうためには、下記のようなポイントに気を付けると良いでしょう。
①事前に掃除して綺麗にしておく。
②内覧希望者の要望には柔軟に応える。
③内覧時には丁寧に接し、物件の情報をきちんと伝える。
どれも当たり前のことですが、これをしているかしていないかで印象は大きく変わります。
家の売却は買い手がいて初めて成立するものなので、できるだけ良い関係を築けるよう心がけましょう。なお、この内覧対応が面倒だと感じる場合は、業者買取サービスを利用するのも一つの手です。
業者買取サービスとは、家を一般の個人ではなく不動産会社に買い取ってもらう方法です。
買取価格は相場の70～80％と安くなってしまいますが、売却にかかる時間と手間は大幅に軽減されます。できるだけ早く手間なく売りたい方は、買取も視野に入れることをお勧めします。
手順5.売買契約
内覧で物件を気に入ってもらえて成約に至ったら、売買契約を結びます。
売買契約では、さまざまな書類などが必要になります。下記に一例としてまとめてみました。
一戸建て、マンションによらず必要なもの
●印紙代 ●印鑑（実印） ●印鑑証明書 ●本人確認書類（免許証、健康保険証等）●登記済権利書又は登記識別情報 ● 固定資産税・都市計画税（納税通知書又は公課証明書）●仲介手数料（現金又は小切手）
一戸建ての売却で必要なもの
●建築確認通知書及び検査済証 ●土地測量図および境界確認書等
マンションの売却で必要なもの
●管理規約、使用細則、マンションの長期修繕計画書、管理組合総会議事録 ●間取図、物件状況報告書
耐震診断やアスベスト使用調査を受けている場合は、その報告書も用意しておきましょう。必要なものが随分と多いですが、事前に不動産会社から説明があるので、 落ち着いて用意すれば大丈夫ですよ。当然ですが、賃貸借契約と違って、売買契約は一度結ぶとなかなか解約できません。ただし、「住宅ローン特約」や「買い替え特約」が付いている場合、買い主の都合によっては契約が白紙解除される可能性があります。これらの特約は、それぞれ「買い主がローンを組めなかったら契約が解除される」「買い主が自分の家を売れなかったら契約が解除される」という、 買い主側の事情での白紙解除を認める内容になっています。契約がキャンセルされると、当然、また一から販売活動を再開することになってしまいます。契約を結ぶ前には、特約の有無だけでなく、買い主側の状況も確認しておきましょう。
手順6.決済・引き渡し
内売買契約が結ばれたら、日程を調整し、実際に決済と引き渡しを行います。
引き渡しの手続きの際には、主に下記書類などを用意します。
●権利証（登記識別情報）
●所有権移転登記関係の書類
●抵当権抹消関係の書類
●建築確認関係の書類
●設備などの取扱説明書
●設備などの保証書
●印鑑（実印）
●印鑑証明書
●物件の鍵
●仲介手数料（現金または小切手）
●代金などの領収書
こちらも、事前に不動産会社の案内に従って用意しておきましょう。
所有権移転登記の申請は司法書士に依頼することが一般的ですし、抵当権抹消は金融機関とのスケジュール調整が必要です。焦らなくていいように、余裕をもって用意することをお勧めします。
なお、不動産の引き渡し時には、退去が完全に済んでいることが原則です。事前に引っ越す必要があるので、引き渡し前はかなり慌ただしくなります。
不動産会社とよく相談しながら、抜けがないように準備しておきましょう。